房地产开发商想成为平台公司？

房地产开发商想成为平台公司？

纵观世界金融历史，有一个非常奇怪的现象:80年代以后，几乎每一次金融危机都是由房地产行业引发的。

20世纪90年代初，美国资产泡沫破裂，金融机构纷纷破产，借入的房地产也陷入低谷，这是二战以来美国第三次金融危机的前夕。

没想到，一只另类投资基金在这个时候崛起，依靠收购低价商业地产，最终成为全球最赚钱的投资基金。

这只基金就是黑石基金，近两年在全球投资市场获得了很大的声誉，在中国收购了房地产。

据最新消息，黑石在未能收购SOHO中国后，接手了R&F商业地产最赚钱的物流产业园。此外，黑石正在为其第二只专注于亚洲的私人股本基金筹集约50亿美元。据知情人士透露，百仕通未来也可能扩大基金规模。

这不是黑石第一次对中国市场表现出兴趣和雄心。相关数据显示，仅2019年，黑石就在新加坡和香港发行了超过400亿元人民币的私募股权基金和可转换债券。

然而奇怪的是，2019年以来，中国商业地产出现了一系列令人费解的变化。

首先，媒体报道中频繁出现的商业地产收益率和入住率“双降”的事实，让很多人判断商业地产已经进入“长期寒冬”。

其次，2018年年中至今，商业地产累计同比增速基本保持在-9%左右；作为商业地产开发的另一个重要指标，2020年复工后7-10月写字楼开发投资同比增长-3.6%，年初回归正值后再次下降。

最后，让很多人大跌眼镜的是，虽然各地商业地产租赁业务自2019年以来以空置率上升告终，但交易市场却异常火爆。

甚至热到无法理解。

空置率下降，成交量火爆

如果用一句话来概括这两年的商业地产市场，那一定是“空置率在上升”。

北京CBD地区一直是办公聚集区，但相关调查数据显示，该地区写字楼空置率自2019年7月以来已接近15%。

成都、重庆等二线城市写字楼空置率据说已经超过25%。

此外，由于在线电子商务的巨大影响，许多购物中心已经关闭了商店。数据显示，国内购物中心空置率自2014年以来持续上升，2016-2019年超过10%。

值得一提的是，2019年和2020年的商业地产供给都在萎缩。

《2019年中国商业地产发展白皮书》显示，2019年1-5月，全国商业地产市场销售面积4544万平方米，同比下降12.7%；商业房地产开发投资6756亿元，同比下降7.9%。到2020年，这个数字会受到疫情影响，下降比例几乎超过35%。这也说明商业地产正在降温。

然而，令人惊讶的是，当商业地产供应方的热度下降时，商业地产交易却继续火爆。

此前，据媒体统计，2019年上半年，北上广深大型楼盘成交金额超过450亿元人民币，其中外资占一半。其中，领先的会展管理、凯德置地、黑石资本、太古资本等国际知名的房地产投资和交易基金或集团，利用各种方式在中国商业房地产市场成功竞争。

2019年3月，瑞士联合集团与数家财团联手，以13.4亿美元收购北京鼎好大厦，8月，金隅集团以51.87亿美元收购北京奥运会知名商业综合体盘古大观。这些交易被认为是2019年中国单一商业房地产交易高交易价格的典型案例。

特别是凯德置地斥资127亿收购被誉为2019年商业地产市场交易“王者”的上海北外滩兴港中心。

专家一致认为，目前的商业地产市场与2018年的最大区别在于，外资进入市场的比例越来越高。在诸多因素的影响下，商业房地产市场似乎成为外资在中国讨价还价的“热点”。

在这些涌入中国商业房地产市场的外国投资者背后，是隐约可见的国际资本掠夺者。据不完全统计，已有20多只海外基金进入中国，在国内市场的投资额已超过500亿。

更让人关注的是，为了进入中国商业地产市场，各种国际知名的投资基金和机构纷纷在香港、新加坡等地发行人民币计价的债券或基金，筹集弹药进入中国。

据媒体报道，仅9月份在港交所上市的人民币定向基金就有17只，这些基金的发行人名单中还有黑石等多家国际资本。

一些投资银行表示，2019年下半年，与2018年相比，中国商业房地产相关的投资业务数量和金额几乎翻了一番。

有国际媒体评论称，正是因为百仕通毫不犹豫地进入中国市场，才使得众多国际大牌私募基金继续跟进，进而形成如此“疯狂投资”的局面。

黑石是谁？

严格来说，黑石是世界上最具异国情调的投资机构。这个成立于美国的商业投资基金与华尔街同行不同——黑石不投资股票和期权，也不投资债券和期货市场，而是致力于在工业和房地产投资领域做出巨大努力。

他们花了35年才成为全球最赚钱的私募股权基金。

1985年，同为雷曼兄弟工作的彼得森和施瓦茨曼，无法理解雷曼兄弟管理层的背信弃义和可怕的投资决策，决定共同建立一个干净的投资机构。

百仕通经过十年的产业投资，确立了投资房地产的原则，即设立类似合资企业的分支机构，集团会给合资企业大量股份。这在当时的私募领域也是“不一样”的，但却给黑石带来了巨大的成功。

当时负责黑石地产投资的施莱伯辜负了他的期望。1993年底，他的第一个投资项目盈利超过100%。

然后在1995年，在施雷伯的指挥下，黑石投资6550万美元，再加上另一个养老基金，获得了凯迪拉克美景集团32%的股权。两年后，美晶集团上市，黑石套现盈利7300万美元。

由此，黑石集团成为美国第一家进行房地产风险投资的私募股权公司，也是唯一一家达到行业顶级水平的公司。

2007年，黑石集团斥资260亿美元收购希尔顿，自2014年以来，通过12笔交易逐步清算希尔顿股份，实现总利润约140亿美元，成为私募股权史上最有回报的投资。

2013年，黑石收购了管理不善的奇瑞园。改造后提高了盈利能力，空租率从6.9%下降到1%。黑石以7.8亿英镑的价格售出，净利润近4亿英镑。

2016年，黑石的房地产业务超越私募业务，成为黑石的支柱产业。据2019年财报显示，黑石的房地产基金规模高达1282亿美元，其中管理费为524亿美元，创造了新的历史，成为首家规模超过1000亿美元的房地产基金管理机构。

如今，拥有1亿多平方米物业面积的黑石，已经成为全球最大的房地产公司，也成为工业和房地产投资的代名词。

据零星报道，1987年以后，百仕通投资的各类项目中，商业地产，尤其是物流园区、写字楼等资产，贡献了过去50年高速增长的大部分。

甚至长期来看，黑石商业地产的长期平均年收入达到15-16%，远高于其正常证券投资业务的长期平均收益率。

更有趣的是，接管R&F的物流工业园区并不是黑石第一次进入中国市场。2013年，黑石彻底清算了其在中国的商业地产资产，并表示将退出中国市场。

但6年后卷土重来，有媒体认为可能与证券新名词的出现有关。

开启房地产投资信托基金的新时代

这个术语就是REITs，或者说“房地产信托投资基金”，是房地产证券化的重要手段。

近年来，随着资本市场的逐步开放，中国的REITs在制度设计、实施路径、行动计划等方面都取得了新的进展，被外界广泛认为是黑石再次“杀回中国”的关键因素。

根据国外的实践经验，一个机构如果要实现一栋楼，可以将楼的价格分成若干股，发行REITs基金上市交易。

投资者可以认购REITs基金的股份，认购的股份与相应基金持有的建筑物权益相对应。该商业地产每年的租金收入和其他经营收入，除经营该大厦的资产管理公司的管理费外，均按股份比例分配给持有资金的投资者。

由于REITs可以像股票一样上市交易，也就是说通过发行REITs，基金持有的商业地产可以直接转换成金融产品上市，这很可能意味着原来的商业地产开发商最终会变成服务型的管理公司和平台公司。

2020年1月17日，中国证监会2020年系统工作会议在北京结束。会议决议“稳步推进基础设施REITs试点，增加商品和金融期货期权产品供应”，引起了全行业的关注和讨论。

2020年4月30日，中国证监会、国家发改委发布《关于推进房地产投资信托基金(REITs)在基础设施领域试点工作的通知》，标志着我国REITs公开发行正式启动。

随后，2020年8月3日和8月7日，《REITs试点项目申请通知》和《REITs投资基金指引》相继出台，标志着REITs试点项目从系统设计阶段进入实际运行阶段。

9月，上海证券交易所和深圳证券交易所发布通知，全面公示了REITs公开发行的登记程序。

11月26日，证监会最新消息显示，参与首批公募REITs答辩的候选人不超过30人。虽然参与防御的公募REITs项目多为城市基础设施和互联网数据基础设施项目，但部分商业园区和物流设施也参与了防御。

有人认为，这预示着房地产投资信托基金(REITs)面向商业地产的公开发行将在不久的将来最终登陆中国，这很可能为资本市场上的房地产证券化打开又一扇“久违”的窗户。

消息传出后，万科商业地产等上市公司表示，将研究相关政策，争取尽快发行自己公开发行的REITs产品。

今年1-10月，7家拥有商业地产的房地产公司发行了11只基金，全部都是类似私募的类似REITs的产品，这意味着国内资本市场早就熟悉了相关金融产品的操作。

国际投资界对此持积极态度，认为未来两年中国资本市场将正式出现公募REITs，中国商业地产将像股票一样正式上市交易。

从这个角度来看，黑石等国际资本疯狂进入中国商业地产领域，是有其必然原因的。

而那些持有大量商业地产资产的房地产公司，在发行债券、筹集资金越来越困难的同时，通过发行公募REITs基金，将其商业地产所有权转化为金融产品，从而收回资金用于下一个项目的开发，已经成为一个可操作的事实。

如果这个目标实现了，万科这样的大型地产公司可能转型为服务和金融平台。

到那一天，商业地产开发商的生活会更好。